Servitutter
- Stiftelse, endring og avvikling av servitutter.
- Tinglysning av servitutter.
- Tolkning av servitutt for å avklare hva den gir rett til.
- Tvisteløsning ved jordskifterett eller domstoler.
Roberto Bjøringsøy
Partner & Advokat
+47 913 39 575
rbj@advokatbs.no
Rettigheter på en annens eiendom
Det å ha en rettighet på en annens eiendom er både praktisk og vanlig.
Det vanligste er kanskje veirett. Det vil si at en har rett til å bruke veien på en annen sin eiendom. Andre eksempel er fiskerett og hogstrett.
I dagligtalen omtales slike rettigheter ofte som bruksretter, mens i loven heter det servitutt. Slike rettigheter er regulert i servituttloven.
Kort sagt er servitutt betegnelsen på en avgrenset rett på en annen sin eiendom som ikke tilkommer enhver. Det at rettigheten må være avgrenset betyr at dersom en har full råderett over en annens eiendom er det ikke tale om en servitutt. Eksempel på full råderett er festerett. Dersom retten tilkommer enhver er det heller ikke tale om en servitutt. Allemannsretten er eksempel på en rettighet som tilkommer enhver.
Servitutter er som regel stiftet ved avtale og kan tinglyses. Men merk at tinglysning ikke er et vilkår for at bruksretten er gyldig/lovlig.
Det skilles mellom såkalt positive og negative servitutter. En positiv servitutt betyr at rettighetshaver har rett til å bruke, foreta seg noe eller lignende på en annens eiendom. Eksempel er rett til å bruke en vei eller beiterett. En negativ servitutt begrenser derimot eieren av eiendommen sin rett til å utnytte egen eiendom. For eksempel en begrensning i hvor mange etasjer eier av et bygg kan bygge på egen eiendom.
Et annet skille går mellom reelle og personlige servitutter. Dette skillet referer seg til hvem som er rettighetshaver. Eksempel på en reell servitutt er rettigheter som tilkommer en eiendom, for eksempel veirett frem til eiendommen. En slik rett gjelder uavhengig av hvem som eier eiendommen som har rettigheten. Dette i motsetning til en personlig servitutt som tilkommer en bestemt person og som i utgangspunktet bortfaller når vedkommende dør. Om en servitutt er reell eller personlig må avgjøres på grunnlag av stiftelsesgrunnlaget, i praksis avtalen.
Endringer og avvikling av servitutter
Servituttloven § 5 og § 6 gir rett til å kreve endring av en servitutt på gitte vilkår. Partene kan som regel bli enige om endring. Disse bestemmelsen gir rett på endring eller avvikling i tilfeller der partene ikke er enige om det.
Etter § 5 kan en part kreve endring av en servitutt dersom ingen avgjørende grunn er imot det og såfremt endringen ikke fører til et dårligere resultat for den andre parten. Det første vilkåret innebærer ikke at den som ønsker endring må begrunne ønsket om endring. Slik at det er den parten som motsetter seg endring som må begrunne hvorfor. Det andre vilkåret innebærer i praksis at endringen ikke skal ha noen betydning for bruken eller nytten av servitutten.
Etter § 6 kan en part kreve endring selv om resultatet ikke blir like godt for den andre parten etter endring. Det vil si at det siste vilkåret i § 5 ikke gjelder. Vilkåret for å kreve endring i medhold av § 6 er at endring er viktig for den som krever endring og at vinningen ved endring er vesentlig større enn tapet den andre parten lider på grunn av endringen.
Ved endring etter § 6 plikter den som krever endring å yte vederlag enten i form av penger, jord eller rettigheter.
Servituttloven § 7 gir rett til å kreve avvikling av en servitutt på visse vilkår selv om partene ikke er enige om avvikling.
Vilkåret for avvikling er at servitutten er mer til skade enn gagn og at dette ikke kan avhjelpes ved endring av servitutten etter § 5 eller § 6. Ved avvikling etter § 7 skal den som krever avvikling yte vederlag enten
i form av penger, jord eller rettigheter.
Servituttloven § 17 gir en part rett til å kreve avvikling dersom den andre parten misbruker sin rett til skade for den andre. Avvikling på dette grunnlag forutsetter at misbruk pågår over tid og at det ikke opphører til tross for advarsler.
Partner & Advokat
rbj@advokatbs.no
+47 91 33 95 75
