Plan- og bygningsrett
- Vurdering og tolkning av bestemmelser i kommune- og reguleringsplaner.
- Utarbeidelse av merknader til forslag til reguleringsplan.
- Vurdering av om tiltak er utført i samsvar med tillatelse.
- Utarbeidelse av nabomerkander til omsøkt tiltak.
- Søknad om dispensasjon.
- Søknad om fradeling.
- Vurdering av spørsmål knyttet til privatrettslige rettigheter.
- Ulovlighetsoppfølging.
- Klage til Statsforvalteren eller Sivilombudet.
- Klage på vedtak til Fylkesmannen eller Sivilombudsmannen.
Kristian Skar Skulstad
Partner & Advokat
+47 913 39 575
ksk@advokatbs.no
Plan- og bygningsrett - særlig om "tiltak"
Plan- og bygningsloven og regler gitt i medhold av denne loven (for eksempel kommune- og reguleringsplaner) gir offentligrettslige føringer for bruk og utnyttelse av eiendom. Kort sagt så innebærer det at en ikke står fritt til å gjennomføre tiltak selv om en er eier.
Tiltak etter plan- og bygningsloven omfatter oppføring, riving, endring (herunder fasadeendringer), bruksendring og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, terrenginngrep samt opprettelse og endring av eiendom. Videre omfatter begrepet også annen virksomhet og endring av arealbruk som er i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner.
Ethvert tiltak må være i henhold til plan- og bygningsloven eller regler gitt i medhold av plan- og bygningsloven, for eksempel forskrift, kommuneplan eller reguleringsplan. Det gjelder uavhengig av om tiltaket er underlagt søknadsplikt eller ikke.
Bestemmelsene i plan- og bygningsloven og tilhørende planer er både relevante for den som ønsker å utføre tiltak, for eksempel å oppføre en bygning på egen eiendom (tiltakshaver), og for den som er nabo til en eiendom der eier ønsker å utføre et tiltak. Nabo har krav på å bli varslet (nabovarsel) ved søknad, og på den måten få anledning til å inngi merknader før søknad blir sendt til kommunen.
Søknadsplikt
Hovedregelen etter plan- og bygningsloven er at iverksetting av et tiltak er søknadspliktig. Det betyr at tiltak ikke kan igangsettes uten tillatelse. Det er kommunen som behandler søknader i første instans.
Før søknad blir sendt må en sende nabovarsel med frist på minst 2 uker for å inngi merknader regnet fra da varsel ble sendt. Likevel slik at naboer ikke taper retten til å inngi merknader etter fristens utløp. Hos kommunen kan en få liste over hvilke eiendommer som skal varsles.
Før søknad blir sendt kan man også be kommunen om en såkalt forhåndskonferanse for å få en ikke bindende forhåndsuttalelse fra kommunen og samt for å få avklaringer knyttet til tiltaket.
For mange typer tiltak krever plan- og bygningsloven at både søknad, prosjektering og utførelse blir gjort av et foretak med såkalt
ansvarsrett. Det betyr at en verken kan søke om tillatelse eller utføre tiltaket selv. For å ha ansvarsrett må et foretak oppfylle en rekke krav fastsatt i lov og forskrift, for eksempel til bestemte kvalifikasjoner.
Eksempel på tiltak som en både kan søke om og utføre selv etter plan- og bygningsloven er mindre tiltak på bebygd eiendom og søknad om opprettelse av ny grunneiendom (fradeling).
Når det gjelder behandlingen av søknaden fastslår plan- og bygningsloven at kommunen skal innvilge en søknad dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser i eller som er gitt i medhold av plan- og bygningsloven. I praksis gir kommune- og reguleringsplaner mest veiledning om et tiltak er lovlig. Dersom et planlagt tiltak ikke er i samsvar med lov eller plan kan en søke dispensasjon.
Klageinstans er Statsforvalteren. Klagefrist på kommunens vedtak er 3 uker. Ved klage vil kommunen først vurdere om klagen gir grunnlag for omgjøring av vedtaket. Dersom ikke blir klagen sendt Statsforvalteren.
Dispensasjon
Dersom en tiltakshaver ønsker å gjennomføre et tiltak som ikke er i samsvar med plan- og bygningsloven eller bestemmelser gitt i medhold av denne loven (for eksempel kommune- og reguleringsplan) kan en søke om dispensasjon, jf. plan- og bygningsloven kapittel 19.
Dispensasjon betyr at regler fravikes i en enkelt sak. For å få innvilget dispensasjon må tiltakshaver sende en begrunnet søknad til kommunen. Det er krav om nabovarsel også ved søknad om dispensasjon.
Det er to vilkår som må være oppfylt for å få innvilget dispensasjon,
jf. plan- og bygningsloven § 19-2:
– Hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon.
– Fordelene med å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Selv om begge vilkårene er oppfylt har ikke kommunen plikt til å gi dispensasjon. Kommunen kan også sette vilkår for dispensasjon.
Kommunens vurdering av privatrettslige forhold ved behandling av søknad
Det hender at søknad om tiltak etter plan- og bygningsloven reiser privatrettslige spørsmål. For eksempel om hele eller deler av tiltaket er på eiendom som ikke tilhører tiltakshaver.
Plan- og bygningsloven § 21-6 fastslår at kommunen ikke skal ta stilling til privatrettslige spørsmål ved behandling av søknad med mindre det
er «åpenbart» at tiltakshaver ikke har nødvendige privatrettslige rettigheter. Dersom kommunen mener at søker åpenbart mangler nødvendige privat rettslige rettigheter skal søknaden avvises.
Dette betyr i praksis at privatrettslige spørsmål – for eksempel om eierforhold og grenser – må avklares på annen måte. Kommunen kan uansett ikke avgjøre privatrettslige forhold med bindende virkning. Enten det er gitt tillatelse eller søknad er avvist så betyr det altså ikke at det privatrettslige spørsmålet er bindende avgjort.
Ulovlighetsoppfølging
Dersom et tiltak er utført i strid med bestemmelser i plan- og bygningsloven eller bestemmelser gitt i medhold av loven så skal kommunen som hovedregel forfølge dette, jf. plan- og bygningsloven
§ 32-1 første ledd (såkalt ulovlighetsoppfølging).
Kommunen kan pålegge tiltakshaver å stanse arbeidet eller rette tiltaket slik at det blir lovlig. Kommunen kan sette frist og blant annet gi bøter om et tiltak ikke blir rettet innen fristen satt av kommunen.
Det er ingenting som heter ettergodkjenning. Men tiltakshaver kan selvsagt søke om å få godkjent tiltaket i etterkant, herunder søke om dispensasjon. Slik søknad blir behandlet på ordinær måte.
Kommunens plikt til å følge opp ulovlige tiltak gjelder ikke ved overtredelser av «mindre betydning«. I slike tilfeller kan kommunen avstå fra å følge opp ulovligheten. En slik beslutning kan ikke påklages.
Partner & Advokat
ksk@advokatbs.no
+47 91 33 95 75
