Nabokonflikt
- Hvem gjelder naboloven for – hva regnes som naboeiendom
- Bestemmelsene i naboloven kan fravikes ved avtale
3. Naboloven §2
5. Bygging, graving og sprengning på naboeiendom – tiltaktsplikt og varslingsplikt
6. Forhåndsavgjørelse av om et tiltak eller lignende er lovlig – «granneskjønn»
7. Gjerdeloven – rett og plikt til å ha gjerde
8. Tiltak på naboeiendom og nabovarsel – plan og bygningsloven
9. Søppel på naboeiendom – forurensningsloven
10. Rettigheter på annen manns eiendom – servitutter
- Vurdering av om et tiltak er lovlig.
- Bistand ved forhandling om minnelig løsning eller avtale.
- Forliksklage og prosess for domstolene.
Roberto Bjøringsøy
Partner & Advokat
+47 913 39 575
rbj@advokatbs.no
Naboloven og andre relevante lover
Mange kommer en eller annen gang borti situasjoner der en reagerer
på innretninger, aktivitet eller lignende på en naboeiendom. For eksempel være støy, byggeaktivitet, trær som skygger for utsikten eller forsøpling.
Kjennskap til hvilke lover og regler som gjelder i naboforhold er derfor relevant for mange. Rettslig reguleres forholdet mellom naboeiendommer av flere regelsett, både privat- og offentligrettslige.
Eksempel på privatrettslige regler er naboloven. Den loven gir både en generell regel om tålegrensen i naboforhold og mer konkrete regler
(for eksempel om trær på naboeiendom). Eksempel på relevante offentligrettslige regler er plan- og bygningsloven og forurensingsloven. Nedenfor vil vi presentere noen av disse reglene nærmere.
Et praktisk spørsmål er hvordan man skal handtere en nabokonflikt.
Utgangspunktet er at en bør søke å løse en nabokonflikt i minnelighet. Hertil kommer det at man som regel må forholde seg til naboen i fremtiden, også etter at en tvist eventuelt er løst av domstolene. En rettslig tvist kan skape splid mellom naboer utover selve tvisten. Det er også et poeng at litt velvillighet den ene veien, kan lønne seg senere.
Et annet argument for å finne en minnelig løsning er at mange av vurderingstemaene i naboloven er skjønnsmessig utformet (for eksempel om noe er «urimelig»), Det innebærer at det ofte ikke finnes et klart svar på om noe er ulovlig eller ikke.
Det beste er derfor om nabokonflikten kan løses ved dialog og avtaler.
Når det gjelder bruk av advokat er det viktig først å stille seg spørsmål om nabokonflikten gjelder noe det er verdt å bruke penger på. Ofte ser man at det følelsesmessige engasjementet overstiger den økonomiske verdien av det konflikten handler om. Samtidig kan det være hensiktsmessig å rådføre seg med advokat for å få en objektiv vurdering i en eller opphetet konflikt. Å bruke advokat trenger ikke innebære at en lar seg representere utad av advokaten. I første omgang kan det være tilstrekkelig å få noen innspill som en kan ta med seg i dialog med naboen. Videre er nyttig å ha kjennskap til relevante lover og bestemmelser også ved forhandlinger om minnelige løsninger.
Generelt om naboloven
Hvem gjelder naboloven for – hva regnes som naboeiendom
Naboloven regulerer forholdet mellom naboeiendommer.
I utgangspunktet gjelder naboloven ikke bare for eiendommer som grenser direkte til hverandre. Det avgjørende for om naboloven kommer til anvendelse er om en kan påvise årsakssammenheng mellom en aktivitet, et tiltak eller lignende, på en eiendom og skader eller ulemper på en annen eiendom. Et eksempel på dette er at eiendommer som ligger i nærheten fra en flyplass eller en fabrikk kan bli påført ulemper i form av støy eller lukt fra disse stedene. Disse eiendommene vil for eksempel kunne påberope seg den generelle bestemmelsen i naboloven § 2 selv om eiendommene ikke har tilstøtende grense mot eiendommen der plagen kommer fra (for eksempel en flyplass).
Bestemmelsene i naboloven kan fravikes ved avtale
Nabolovens bestemmelser kan fravikes ved avtale. Dette innebærer for det første at en nabo på grunnlag av avtale, for eksempel, kan ha rett til å ha et tre stående nærmere et hus på naboeiendom enn det som følger av naboloven § 3 (selv om treet er til skade eller ulempe for naboen). Naboloven kan også fravikes i motsatt retning. Det vil si at en på grunn av avtale kan ha mindre handlingsrom på egen eiendom enn det som følger av naboloven. Begrensninger på hvor mange etasjer det kan bygges er et eksempel på dette (en såkalt negativ servitutt).
Naboloven §2
Naboloven § 2 første ledd stiller opp en såkalt alminnelig tålegrense i naboforhold. Denne bestemmelsen går ut på at ingen må ha, gjøre eller sette i gang noe som på «urimelig» eller «unødvendig» vis er til skade eller ulempe for naboeiendommen. Bestemmelsen er generell i den forstand at den ikke retter seg mot et bestemt tiltak, aktivitet e.l.
Det sentrale vurderingstemaet etter naboloven § 2 er om virkningen av tiltaket, aktiviteten eller lignende er innenfor tålegrensen, dvs. om det er urimelig eller unødvendig. Hva som er urimelig beror på en konkret vurdering og kan ikke besvares generelt. Mens noe er unødvendig om det for eksempel finnes alternativ som vil fjerne eller minske ulempen.
Trær på naboeiendom
Det er selvsagt lovlig å ha trær stående på egen eiendom, også i nærheten av nabogrensen. Likevel slik at den alminnelige tålegrensen i naboloven § 2 gjelder. Det betyr at dersom et tre påfør påfører naboen en unødvendig eller urimelig skade eller ulempe er det ulovlig.
Videre finnes det en egen bestemmelse om trær i naboloven § 3. Denne bestemmelsen representer også et unntak fra det nevnte utgangspunktet om at en kan ha trær hvor man vil på egen eiendom.
Naboloven § 3 fastslår at det ikke er tillatt å ha tre som er til skade eller ulempe for naboen stående nærmere naboens hus, hage tun eller dyrka jord enn 1/3 av treets høyde, med mindre eieren av treet har en spesiell grunn til å ha treet stående så nær eller hensynet til naturmangfoldet tilsier at treet skal står nærmere.
Her kan man særlig merke seg at det ikke er avstand til nabogrensen som er relevant, men avstand til hus eller opparbeidet areal (tun, hage etc.). Ved vurderingen av om naboen har en spesiell interesse i å ha treet stående er det mellom annet relevant å se hen til om det har en praktisk funksjon for eier (for eksempel at det skjermer for støy eller innsyn).
Naboloven § 3 gjelder ikke hekk som fungerer som gjerde eller hekk som er under to meter høy.
Bygging, graving og sprenging på naboeiendom - tiltaksplikt og varslingsplikt
Naboloven § 5 fastslår at ingen må sette i gang arbeid før det er gjort nødvendige tiltak for å unngå at det oppstår skade på naboeiendom.
Praktiske eksempler er at man før graving må sørge for å hindre utrasing og før sprenging må man sørge for å hindre steinsprut. Bestemmelsen retter seg både mot eier og den som utfører arbeidet.
Naboloven § 6 («grannevarsel») pålegger den som skal utføre tiltak (for eksempel graving eller bygging) som kan medføre skade eller ulempe varslingsplikt overfor naboer. Varsel skal gis i rimelig tid. Varslingsplikten er ikke betinget av at det er tale om en bestemt type tiltak. Avgjørende for om det er varslingsplikt er om det kan medføre skade eller ulempe. Varslingsplikten i § 6 omfatter derfor flere tilfeller enn § 5 (tiltaksplikt).
Forhåndsavgjørelse av om et tiltak eller lignene er lovlig - "granneskjønn"
Både tiltakshaver og nabo kan på forhand få avgjort om et tiltak, aktivitet eller lignende vil være i strid med naboloven ved å begjære såkalt granneskjønn i medhold av naboloven § 7. Begjæring om granneskjønn må fremmes for tingretten der eiendommen ligger.
Dersom det blir begjært skjønn kan ikke tiltaket iverksettes uten særskilt samtykke fra retten før saken er avgjort.
Gjerdeloven - rett og plikt til å ha gjerde
Gjerdeloven regulerer blant annet rett og plikt til å ha gjerden mot nabo.
Gjerdeloven § 6 fastslår at en har rett til å sette opp gjerde mot naboeiendom dersom man betaler for det selv. Mens gjerdeloven § 7 stiller opp en plikt i visse tilfelle til å sørge for gjerde mot naboeiendom. Det innebærer at en kan kreve at nabo er med på gjerdehold dersom det er klart at nytten av gjerde er større enn kostnaden for begge. I slike tilfeller er utgangspunktet at naboene er ansvarlig for en halvpart hver (det omfatter både oppføring av gjerde og kostnden), jf. gjerdeloven § 8.
Gjerdeloven § 3 og § 4 fastslår at gjerde mot naboeiendom ikke må være farlig for folk eller husdyr, og det må være slik laget og vedlikeholdt at det ikke er til urimelig ulempe eller skade for nabo.
Tiltak på naboeiendom og nabovarsel - plan og bygningsloven
Tiltak på naboeiendom må være i samsvar med regler gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, for eksempel reguleringsplan. Dette gjelder uavhengig av om tiltaket er søknadspliktig. Det er myndighetene, i første omgang kommunen, som har ansvaret for å handheve regler fastsatt i eller i medhold av bygningsloven.
Ved søknadspliktige tiltak skal naboer varsles (nabovarsel).
Dette er naboer sin mulighet til å fremme sine innvendinger mot tiltaket ovenfor kommunen. Innvendingene kan knytte seg både til offentligrettslige forhold (for eksempel at tiltaket er i strid med reguleringsplan) eller privatrettslige forhold. Hovedregelen er at kommunen ikke avgjør privatrettslige spørsmål, med mindre det er åpenbart at søker ikke har nødvendige privatrettslige rettigheter (for eksempel bygging på annen manns eiendom uten rettslig grunnlag).
Dersom en mener det er utført et tiltak uten nødvendig tillatelse kan en varsle kommunen, som i utgangspunktet har plikt til å følge det opp.
Søppel på naboeiendom - forurensingsloven
Forurensingsloven § 28 første ledd stiller opp et generelt forbud mot forsøpling. Denne bestemmelsen kan være relevant å påberope seg også i naboforhold. Forbudet mot forsøpling innebærer at det er forbudt å tømme, etterlate eller oppbevare avfall slik at det kan virke «skjemmende» eller kan «være til skade eller ulempe for miljøet».
Rettigheter på annen manns eiendom (servitutter)
En servitutt er en betegnelse på en begrenset særrett (ikke allmenn) knyttet til fast eiendom for andre enn grunneier. En særrett betyr at rettigheten tilkommer en bestemt krets, og ikke alle. Allemannsretten er eksempel på en begrenset rett som tilkommer alle, og som derfor ikke er en særrett.
Servitutter er som regel stiftet ved avtale. Mange nabokonflikter gjelder uenighet om eksistens eller innhold av en servitutt.
Hvor mye støy må du tåle fra nabo?
Mange er plaget av støy fra nabo eller fra en vei som går forbi eiendom.
Det finnes ingen regel som regulerer uttrykkelig hvor mye støy en skal tåle fra naboeiendom, og det er ikke mulig å angi dette generelt.
Den mest relevante bestemmelsen for å vurdere om støy fra naboeiendom er lovlig er naboloven § 2. Denne bestemmelsen angir en såkalt alminnelig tålegrense for hva en skal tåle for nabo, jf. ovenfor.
Grunnen til at bestemmelsen ikke gir et generelt svar på hvor mye støy en skal tåle er at vilkårene som bestemmelsen stiller opp – om støyen på «urimelig» eller «unødvendig» vis er til skade eller ulempe for nabo – gir anvisning på en konkret vurdering der utfallet vil bero på omstendighetene i hver enkelt sak. Enklest er det å vinne frem med et kav om at støynivået er ulovlig dersom det er unødvendig. Enten fordi støykilden er unødvendig eller at støyen kan reduseres med rimelighet. Når det gjelder hva som er urimelig er det, blant annet, relevant å se hen til hva som er påregnelig på stedet. Tålegrensen er generelt høyere for støy en må forvente i området enn for støy som en ikke kan forvente.
En annen lov som kan være relevant å påberope seg er lov om helligdagsfred. Lovens § 3 første ledd fastslår at ingen må forstyrre helligdagsfreden med unødvendig støy på helligdager. Overtredelse av denne bestemmelsen er straffbart og kan straffes med bøter.
Høyt støynivå kan også regnes som forurensing – det er faktisk ett av de største forurensingsproblemene folk opplever – og dette reguleres av forskjellige regelverk avhengig av hva støykilden er.
Trampoline og lekeapparat på naboeiendom
Trampoliner og lekeapparatet på naboeiendom kan være til stor sjenanse og plage. Typisk i form av støy og/eller innsynsproblematikk.
Det er ingen lovbestemmelse som regulerer dette uttrykkelig. Lovligheten må derfor vurderes etter naboloven § 2. Spørsmålet er derfor om bruk av trampoline eller lekeapparat er til «urimelig» eller «unødvendig» ulempe eller skade.
En praktisk løsning er å kreve at trampolinen eller lekeapparat blir flyttet til et annet sted på naboeiendommen der den påfører naboer minst mulig sjenanse. Det forutsetter selvsagt at det er praktisk mulig.
Dersom man bor i et sameie/borettslag kan en også påberope seg husordensreglene. For eksempel bestemmelser om når det skal være ro i sameie/borettslaget. Eventuelt kan man prøve å regulere bruken av trampolinen eller andre lekeapparat i husordensreglene.
Partner & Advokat
rbj@advokatbs.no
+47 91 33 95 75
