Husleieloven
- Generelt om husleieloven
- Kan husleieloven fravikes ved avtale
- Hvilke krav kan leietaker stille til leieobjektet
- Utleier sine plikter i leieperioden
- Leietakers plikter i leieperioden
- Leietakers adgang til framleie
- Overdragelse av leiekontrakten
- Leieforholdets varighet ved leie av bolig
- Oppsigelse av tidsubestemt leieavtale
- Utleier sin adgang til å heve tidsubestemt leieavtale
- Leietakers plikter ved leieforholdets opphør
- Inngåelse av leieavtaler for bolig og næringseiendom.
- Tolkning av bestemmelser i leiekontrakt.
- Vurdering av konsekvenser av mislighold fra en av partene.
- Bistand ved avslutning av leieforhold på grunn av mislighold eller andre forhold.
- Tvisteløsning for forliksråd eller domstoler.

Kristian Skar Skulstad
Partner & Advokat
+47 913 39 575
ksk@advokatbs.no
Generelt om husleieloven
Mange private og næringsdrivende er enten utleier eller leietaker.
Leie av enten bolig eller næringslokale er basert på avtale, ofte standardavtaler, mellom utleier og leietaker. Likevel har husleieloven praktisk betydning. Både fordi det i de fleste tilfeller – noen unntak ved leie av lokaler til annet bruk enn bolig – ikke er adgang til å avtale vilkår som er dårligere for leietaker enn det som følger av loven, og fordi standardavtaler alltid er basert på bestemmelsene i husleieloven.
Leie av enten bolig eller næringslokaler er av stor betydning for begge parter. For utleier er det en inntektskilde, mens leietaker ofte er helt avhengig av leieobjektet enten privat eller i næringsvirksomhet. Det er derfor viktig å være kjent med hvilke rettigheter og plikter både utleier og leietaker har. Selv om hvert enkelt leieforhold er basert på avtale gir husleieloven, som nevnt, ofte god veiledning i disse spørsmålene.
Kan husleieloven fravikes ved avtale
Svaret beror dels på om det er tale om leie av bolig eller lokale (det vil
si lokale som benyttes til annet enn bolig), og dels på om hvilke bestemmelser i loven det er tale om.
Ved leie av bolig kan det ikke avtales mindre gunstige vilkår for leietaker enn det som er fastsatt i husleieloven. For eksempel kan ikke utleier avtale kortere oppsigelsestid for bolig enn tre måneder (tre måneder betyr at oppsigelsestiden må være tre hele kalendermåneder).
Ved leie av lokale kan noen av husleielovens bestemmelser fravikes. Eksempel på bestemmelser som ikke kan fravikes ved leie av lokale er regelen om at en part kan kreve at husleieavtalen skal være skriftlig, regelen om at utleiers oppsigelse skal være skriftlig og begrunnet og reglene om tilsidesettelse av oppsigelse (herunder at leier må protestere mot oppsigelsen innen en måned fra den ble mottatt).
Hvilke krav kan leietaker stille til leieobjektet
Leietaker kan kreve at leieobjektet er i samsvar med det som er bestemt i leieavtalen, herunder at det kan brukes til det formål som er avtalt. Men selv om det ikke står noe uttrykkelig om dette i avtalen så gjelder i utgangspunktet kravene som husleieloven stiller opp til leieobjektet:
- Leieobjektet skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand ved overtakelse.
- Leieobjektet skal kunne benyttes til det tilsvarende objekt normalt blir brukt til.
- Tilstand, standard m.m. skal samsvare med opplysninger utleier har gitt om leieobjektet.
- Leietaker har krav på at utleier gir opplysninger om forhold som vedkommende kjente, eller måtte kjenne til og som leietaker hadde grunn til å regne med å få før inngåelse av leieavtalen.
Dersom leieobjektet ikke er i samsvar med det som er avtalt eller kravene i husleieloven vil det som hovedregel utgjøre en såkalt mangel. Dersom det foreligger en mangel gir det grunnlag for krav mot utleier (såkalte mangelsbeføyelser).
Retting. Både utleier og leietaker kan i utgangspunktet kreve retting (dvs. utbedring av mangelen) for utleiers regning. Dersom utleier har krav på å få rette mangelen, kan ikke leietaker kreve avslag i leie før retting er forsøkt.
Avslag i leien / rett til å holde tilbake leie. Leietaker kan kreve reduksjon av leien slik at forholdet mellom nedsatt leie og avtalt leie svarer til forholdet mellom leieobjektets verdi med og uten mangelen. Leietaker har adgang til å holde tilbake så mye av leien at det sikrer krav mot utleier som følge av mangelen.
Heving. Det innebærer at leieforholdet blir avsluttet. Vilkåret for heving er at mangelen medfører såkalt vesentlig mislighold. Det vil si at ikke enhver mangel eller ethvert mislghold gir rett på heving.
Erstatning. Leietaker kan kreve erstattet økonomisk tap som er lidt på grunn av mangelen.
Leietaker må gi utleier beskjed om at han ønsker å gjøre krav gjeldende på grunnlag av mangelen innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget (reklamasjon). Leietaker bør i praksis si fra, helst skriftlig, med en gang for å unngå tvist om dette. Dersom leietaker ikke sier fra innen rimelig tid går rett til mangelsbeføyelser tapt.
Utleier sine plikter i leieperioden
Utleieren plikter å stille leieobjektet til disposisjon for leietaker i samsvar med avtalen. Herunder fra det tidspunkt avtalen gjelder og å sørge for at leieobjektet kan brukes til det som er avtalt eller forutsatt.
Selv om det ikke står i avtalen så følger det av husleieloven at utleier, med mindre annet er avtalt, også har følgende plikter:
- Opprettholde ro og orden på eiendommen, dette omfatter plikt for utleier til også å gripe inn overfor andre (for eksempel andre leietakere) som forstyrrer ro og orden.
- Holde leieobjektet i den stand som er avtalt hele leieperioden.
Dersom utleier ikke oppfyller sine plikter etter avtalen eller husleieloven kan leietaker gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser, for eksempel kreve retting, avslag i leien eller kreve erstatning.
Leietakers plikter i leieperioden
Leietaker sin bruk av leieobjektet må være i samsvar med det som er avtalt. For eksempel kan ikke leietaker drive næringsvirksomhet fra lokaler som er utleid til bolig. Selv om det ikke står i leieavtalen så følger det av husleieloven at leietaker, med mindre annet er avtalt, også har følgende plikter:
- Behandle leieobjektet slik at det ikke blir skadet eller forringet mer enn det som følger av normal bruk (bruken skal være aktsom).
- Følge husordensregler og rimelige påbud fra utleier.
- Varsle utleier om skader på leieobjektet og gjøre tiltak som med rimelighet kan forventes for å avverge økonomisk tap på grunn av skade som må utbedres straks.
- Plikt til å vedlikeholde inventar og utstyr som ikke er del av leieobjektet og som ikke er tilbehør til eiendommen. For eksempel brytere, dørlåser elektriske apparater som ikke er integrert.
- Gi utleier adgang til leieobjektet for tilsyn, vedlikeholdsarbeid eller lignende. Leietaker har krav på varsel i rimelig tid i forkant av tilsyn.
Dersom leietaker ikke oppfyller sine plikter etter avtalen eller etter husleieloven kan leieren kreve erstatning for økonomisk tap som skyldes misligholdet. Ved vesentlig mislighold kan utleier også heve avtalen, dvs. at avtaleforholdet opphører umiddelbart.
Leietakers adgang til framleie
Hovedregelen er at fremleie av leieobjektet bare er tillatt dersom dette er avtalt med utleier. Husleieloven stiller opp unntak fra hovedregelen:
- Ved fremleie av del av bolig (for eksempel utleie av et eget rom eller en kjellerleilighet mens leietaker fremdeles skal bo der) må utleier må ha saklig grunn til å nekte fremleie. Eksempel på saklig grunn kan være at leieobjektet klart vil bli overbefolket ved fremleie.
- Ved fremleie på grunn av midlertidig fravær (for eksempel på grunn av utdanning, arbeid eller militærtjeneste) må utleier ha saklig grunn til å nekte fremleie.
- Ved tidsbestemte leieavtaler (som vanligvis ikke kan sies opp på ordinær måte) kan leietaker si opp leieavtalen dersom utleier nekter fremleie (underveis i leieforholdet) uten saklig grunn.
Dersom utleier ikke svarer på søknad om fremleie innen en måned etter at søknaden er mottatt, skal søknaden regnes som akseptert.
Overdragelse av leiekontrakten
Hovedregelen er at leietaker bare kan overdra leiekontrakten til andre dersom det er avtalt med utleier. Husleieloven stiller opp noen unntak fra denne hovedregelen, for eksempel:
- Dersom leietakeren dør så har gjenværende ektefelle rett til å tre inn i leieavtalen. Det samme har barn og barnebarn som bodde sammen med avdøde siste 6 måneder før dødsfallet. På gitte vilkår kan også andre myndige personer ha slik rett etter leietakers død.
- Ektefellen til leietaker har rett til å tre inn i leieavtale til felles bolig dersom leietaker/ektefelle flytter.
- Ved leie av lokale (dvs. leieobjekt som ikke skal benyttes til bolig) kan utleier bare nekte overføring av leierett i forbindelse med overføring av virksomhet dersom forhold hos ny leietaker gir saklig grunn til det. Svarer ikke utleieren på søknad om slik godkjenning innen en måned etter at søknaden er mottatt, skal søknaden regnes som akseptert (ved passivitet).
Dersom leieobjektetet får ny eier kan den overta leiekontrakten.
Leieforholdets varighet ved leie av bolig
Ved utleie av bolig er hovedregelen at det ikke er adgang til å inngå tidsbestemte avtaler for kortere tid enn tre år. Men minstetiden er ett år dersom det er tale om leie av lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig og utleieren bor i samme hus.
Det gjelder følgende unntak fra utgangspunktet om minstetid:
- Dersom leieobjektet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til utleierens husstand innen 3 år.
- Utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.
Utleier kan bare påberope seg unntakene dersom leietaker senest ved inngåelsen av avtalen ble gjort kjent med årsaken for tidsavgrensningen skriftlig, og dersom leieobjektet ved utløp av avtalt leieperiode skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen for tidsavgrensningen.
Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått uten at disse vilkårene var oppfylt, skal avtalen regnes som tidsubestemt.
Oppsigelse av tidsubestemt leieavtale
Dersom ikke annet er avtalt kan begge parter si opp en tidsubestemt leie avtale uten krav til begrunnelse bortsett fra ved leie av bolig.
Ved leie av bolig stiller husleieloven opp (alternative) vilkår for at utleier kan si opp en slik leieavtale:
- Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden til huseier.
- Riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes.
- Leieren har misligholdt leieavtalen.
- Det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.
Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren
uten at disse vilkårene er oppfylt.
Oppsigelsesfristen skal som hovedregel være tre måneder (hele kalendermåneder, dvs. at dersom oppsigelse blir levert 25. august så løper oppsigelsestiden ut november).
Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig. Ved oppsigelse av leie av bolig (med unntak for leie av rom der leieren har adgang til en annens bolig) må utleier opplyse om dette for at oppsigelsen skal være gyldig:
- At utleier kan protestere skriftlig mot oppsigelsen innen en måned regnet fra den ble mottatt. Videre at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, taper vedkommende sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse av boligen.
Dersom leietaker protesterer skriftlig innen fristen så må utleier bringe tvisten inn for retten (søksmål) innen tre måneder regnet fra det tidspunkt leietaker sin frist utløp. Dersom utleier ikke anlegger slikt søksmål innen fristen faller oppsigelsen bort.
Utleier sin adgang til å heve tidsubestemt leieavtale
Utleier kan i medhold av husleieloven, dersom ikke annet er avtalt, heve leieavtalen dersom:
- Leietaker vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller andre forpliktelser etter leieavtalen.
- Leietaker til tross skriftlig advarsel fra utleier i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere av eiendommen.
- Leietaker overlater bruken av leieobjektet helt eller delvis til andre uten tillatelse og dette ikke opphører til tross for skriftlig advarsel.
- Leietaker bruker leieobjektet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og dette ikke opphører til tross for skriftlig advarsel.
- Leietaker for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.
Erklæring om heving av leieavtalen skal være skriftlig og grunnen til heving skal oppgis. Utleier kan pålegge leietaker å flytte straks.
Leietakers plikter ved leieforholdets opphør
Når leieforholdet opphører plikter leietaker å stille det til disposisjon for utleier. Dersom ikke annet er avtalt skal leieobjektet skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde og forhold som utleier selv er ansvarlig for å utbedre.
Partner & Advokat
ksk@advokatbs.no
+47 91 33 95 75