Bustadsoppføringslova
- Bustadsoppføringsloven – når gjelder den, ufravikelighet og skriftlighet
- Inngåelse av avtaler om oppføring av nybygg – anbefalinger
- Krav til boligen – når foreligger det en mangel
- Forsinkelse hos utbygger eller boligkjøper
- Pris – særlig om vilkår for tillegg til prisoverslag
- Overtakelse
- Tidspunkt for betaling og rett til å holde tilbake betaling
- Håndverkeren sin opplysnings- og frarådningsplikt
- Krav til utførelse av arbeidet og kvalitet på materiale – når foreligger det en mangel
- Forbruker sine krav mot håndverker på grunn av mangel ved tjenesten eller produktet
- Reklamasjon
- Forbrukerens krav ved forsinket levering eller utførelse
- Bistand ved inngåelse av avtale om oppføring av bolig og andre nybygg.
- Tolkning av avtalebestemmelser og vurdering av avtalen opp mot lovens krav.
- Vurdering av om det foreligger en mangel og om det er grunnlag for krav – prisavslag, retting, erstatning eller heving.
- Oppfølging ved forsinkelser i arbeidet og ved forsinket betaling.
- Bistand ved megling og inngåelse av forlik.
- Tvisteløsning ved forliksråd og domstoler.
Kristian Skar Skulstad
Partner & Advokat
+47 913 39 575
ksk@advokatbs.no
Bustadsoppføringsloven – når gjelder den, ufravikelighet og skriftlighet
Bustadoppføringsloven gjelder når privatpersoner (forbruker) inngår avtale om oppføring av nybygg. Motsatt gjelder avhendingsloven ved overdragelse av eksisterende bygninger og lignende.
Bustadoppføringsloven er ufravikelig til skade for privat part. Det betyr at en avtale om oppføring av nybygg for en privatperson ikke kan inneholde vilkår som er dårligere for denne enn det som følger av bustadoppføringsloven. Dette innebærer at bustadoppføringsloven har praktisk betydning selv om det er avtalen om oppføring av nybygg som utgjøre grunnlaget for oppdraget. Det er også slik at partene i medhold av bustadoppføringsloven kan kreve at avtalen blir satt opp skriftlig.
Inngåelse av avtaler om oppføring av nybygg - anbefalinger
Nybygg blir oppført på grunnlag av avtale mellom oppdragsgiver (boligkjøper) og boligbygger (entreprenør). Kjøper bør i forkant gjøre visse undersøkelser av entreprenøren. Referanser fra andre er alltid nyttig. Kjøper kan også være tjent med å undersøke regnskapstall for å unngå å inngå avtale med en entreprenør som står i fare for konkurs.
En avtale om oppføring av nybygg bør være skriftlig.
Avtaler om oppføring av nybygg for privatpersoner er som nevnt ovenfor regulert i bustadoppføringsloven. Loven regulerer en rekke forhold. For eksempel stiller loven opp minstekrav til entreprenørens
arbeid (kvalitet og utførelse) og den regulerer partenes rettigheter ved kontraktsbrudd (misligholdsbeføyelser). For eksempel mangler ved arbeidet, forsinket utføring eller forsinket betaling fra kjøper.
Det er vanlig å bruke standardavtaler som er basert på lovens bestemmelser og systematikk. En fordel ved å benytte
standardavtale er at den sikrer at viktige forhold blir regulert i avtalen.
Selv om en benytter en standardavtale er det viktig at begge parter bruker tid på å gå gjennom avtalen før signering. Flere forhold må selvsagt reguleres konkret også ved bruk av standardavtaler. For eksempel vederlag, den konkrete utformingen av bygget, materialvalg, løsninger og lignende. Merk at bustadoppføringsloven fastslår at entreprenøren har en generell frarådingsplikt, for eksempel når det gjelder materialvalg og løsninger. Videre er det viktig å sette seg inn i frister, prismodell samt rettigheter/plikter ved avtalebrudd (misligholdsbeføyelser) og hvordan en skal gå frem for å ivareta rettighetene sine ved for eksempel avtalebrudd.
Boligkjøper bør bruke god tid på å studere tegninger før avtalen blir inngått for å se til at løsningene er tilfredsstillende. Dette har også en side mot at endringer som regel vil medføre et tillegg i avtalt pris.
Det er heller ikke slik at alle bestemmelser i en standardavtale alltid er like relevante. Det kan være relevant å stryke noe/gjøre tilføyelser eller presiseringer i standardavtalen.
Krav til boligen - når foreligger det en mangel
Tvister knyttet til avtaler om oppføring av ny bolig gjelder ofte boligkjøper sitt krav på retting, prisavslag eller erstatning eller fordi kjøper er misfornøyd med arbeidet som er utført. Vurderingen av om boligkjøper har slike krav må skje med utgangspunkt i hva som er avtalt.
Boligen skal ha slike kvalitet og egenskaper som er avtalt. Men selv om det ikke er avtalt uttrykkelig skal arbeidet ifølge bustadoppføringsloven være utført på godt faglig vis, og materialer skal ha vanlig god kvalitet om ikke annet er avtalt. Det er kjøper som må dokumentere for at for eksempel arbeidet er for dårlig utført eller material har dårlig kvalitet. For å dokumentere dette er det ofte både nødvendig og hensiktsmessig (i hvert fall dersom det dreier seg om større beløp) å fagkyndig bistand, typisk en bygningskyndig takstmann, for å få en vurdering.
Dersom boligen sine kvaliteter og egenskaper, herunder at arbeidet ikke er utført på god nok måte, ikke er i samsvar med det som er avtalt eller foreligger det en såkalt mangel. Mangel er en samlebetegnelse på forhold som gir boligkjøper krav mot boligbygger, for eksempel krav
på retting/utbedring, prisavslag eller heving (såkalte misligholds-beføyelser). Bustadoppføringsloven regulerer nærmere når det foreligger en mangel. For eksempel (ikke uttømmende liste):
- Dersom boligen ikke har slike egenskaper og kvaliteter som er avtalt eller som følger av lov.
- Dersom boligbygger før avtalen ble inngått har unnlatt å informere boligkjøper om forhold som boligbygger kjente eller måtte kjenne til og som kjøper hadde grunn til å regne med å få (opplysningsvikt).
- Dersom boligselger har gitt uriktige opplysninger til boligkjøper.
Forsinkelse hos utbygger eller boligkjøper
Avtalen stiller opp frister for både utbygger og boligkjøper. Dersom en frist ikke blir overholdt foreligger det forsinkelse. Det kan gi den andre parten ulike typer krav mot den som ikke overholder en avtalt frist.
Typiske frister som utbygger skal overholde er frist for overtakelse, delfrister underveis i byggeprosjektet samt frist for hjemmelsoverføring. Merk at utbygger i noen tilfeller kan ha krav på tilleggsfrist, men det er det utbygger som på påberope seg.
Dersom utbygger er forsinket kan boligkjøper gjøre ulike krav gjeldende avhengig av forsinkelsen (misligholdsbeføyelser):
- Dagmulkt.
- Heving av kjøpet dersom forsinkelsen er vesentlig.
- Erstatning
- Holde tilbake vederlag til dekning av dagmulkt eller erstatning.
Boligkjøper skal betale vederlag. Fristen er som regel når utbygger krever det etter overtakelse. Merk at dersom det er avtalt at sluttoppgjør skal være betalt før overtakelse eller før hjemmelsoverføring og noe av vederlaget er omtvistet, så regnes betaling for å ha skjedd dersom beløpet er lovlig deponert hos for eksempel en megler.
Dersom betaling er forsinket kan utbygger gjøre ulike krav gjeldene avhending av forsinkelsen (misligholdsbeføyelser):
- Stanse arbeidet og kreve tilleggsvederlag.
- Heving dersom forsinkelsen er vesentlig.
- Kreve renter og erstatning for rentetap.
Pris - særlig om vilkår for tillegg til prisoverslag
Det vanlige er at utbygger gir et prisoverslag før avtaleinngåelsen. Dersom ikke annet er opplyst inkluderer prisoverslaget kostnader ved utarbeidelse av tegninger, pristilbud og lignende kostnader. Boligkjøper skal derfor ikke betale ekstra for dette. Prisoverslaget er i utgangs-punktet inkludert merverdiavgift dersom ikke annet er avtalt.
Utbygger kan bare kreve tillegg for prisstigning dersom det er avtalt.
Bustadoppføringsloven fastslår at når det er gitt prisoverslag og ikke noe annet er avtalt så kan ikke prisen overstige prisoverslaget vesentlig, og maksimalt 15 prosent. Merk at dette ikke gir utbygger et ubetinget krav på å ta mer betalt enn prisoverslaget. Utbygger plikter å utføre avtalt oppdrag på mest mulig rasjonell og kostnadseffektiv måte.
Selv om det er gitt prisoverslag kan både utbygger og kjøper kreve at prisen blir justert på gitte betingelser.
For det første kan endringer og tilleggsarbeid gi grunnlag for justering av prisen. Ettersom endringer og tilleggsarbeid kan gi utbygger krav på justering av prisen er det viktig at begge parter går grundig gjennom avtalen på forhånd for å unngå tvist om at hva som er omfattet. Ofte er det dyrt for kjøper å gjøre endringer eller bestille tilleggsarbeid. Det kan derfor være mye å spare på å bruke god tid på å se gjennom tegninger og tenke gjennom løsninger på forhånd for å unngå endringer.
Overtakelse
Når utbygger gir beskjed at arbeidet er ferdig er det tid for overtakelse.
Formelt skjer overtakelse som regel ved såkalt overtakelsesforretning. Innkalling til overtakelsesforretning skal skje med minst 7 dagers varsel Fristen blir regnet fra mottak av varselet. Overtakelsesforretning er i praksis en befaring/undersøkelse av bygget. Kjøper kan ha med fagkyndig, for eksempel en takstmann.
Ved overtakelsesforretning overtar boligbygger boligen fra entreprenøren. Merk at overtakelse regnes for å ha skjedd allerede ved innflytting dersom det skjer før overtakelsesforretning (eller det ikke blir avholdt overtakelsesforretning). Det at overtakelse har skjedd har en del konsekvenser:
- Risikoen for bygget går over på boligbygger (for eksempel for brann).
- Reklamasjonsfrist begynner å løpe.
- Eventuell dagmulkt stanser.
- Entreprenøren har krav på betaling.
Det er vanlig og anbefalt å føre protokoll som begge parter signerer ved overtakelsesforretning.
Reklamasjonsfristen for feil/mangler som kjøper oppdager eller burde ha oppdaget under overtakelsesforretning begynner å løpe straks etter overtakelsesforretning. Dersom det foreligger feil/mangler (herunder at alt arbeidet ikke er ferdig) og dette utgjør en ikke uvesentlig ulempe for bruken av boligen, kan boligkjøper nekte å overta boligen.
Tidspunkt for betaling og rett til å holde tilbake betaling
Dersom det ikke er avtalt noe om tidspunkt for betaling så kan utbygger tidligst kreve betaling ved overtakelse. For avtale om avdrags- eller forskuddsbetaling stiller bustadoppføringsloven opp følgende vilkår for at en slik avtale skal være lovlig:
- Avdrag/forskudd må ikke overstige verdi av utført arbeid og tilførte material på eiendom.
- Materiale som blir betalt ved avdrag/forskudd må ikke være beheftet med pant.
- Minst en 10-del av vederlaget skal gjenstå ved overtakelse.
Dersom kjøper har utestående krav på dagmulkt på grunn av forsinkelse eller krav på grunnlag av mangel kan kjøper holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å dekke kravet. Det er kjøper som har risikoen for at vilkårene for å holde tilbake vederlag er oppfylt. Dersom vilkårene ikke er oppfylt blir det regnet som forsinket betaling.
Men kjøper har et visst slingringsmonn med tanke på hvor stort beløp som kan holdes tilbake. Det betyr at dersom det viser seg å være holdt tilbake for mye, så er det ikke ethvert mellomlegg/avvik mellom riktig beløp og tilbakehold beløp som representerer en forsinkelse.
Håndverkeren sin opplysnings- og frarådingsplikt
Håndverkertjenesteloven stiller for visse tilfelle opp en opplysnings- og frarådingsplikt for håndverkeren.
- Dersom håndverkeren mener prisen for en reparasjon vil stå i misforhold til tingens verdi i reparert stand eller at forbruker for øvrig ikke vil ha nytte av tjenesten, skal håndverkeren orientere forbrukeren om dette. Dette gjelder både før arbeidet blir påbegynt og underveis.
Dersom håndverkeren unnlater å orientere om dette og en må anta at forbruker hadde latt være å bestille tjenesten eller avbestilt dersom vedkommende hadde blitt informert, kan ikke håndverkeren kreve mer i betaling enn om forbruker ikke hadde bestilt eller hadde avbestilt. Likevel slik at håndverker kan ha krav på betaling tilsvarende verdi som utført arbeid har for forbrukeren dersom det fremstår som rimelig i det konkrete tilfelle.
- Dersom håndverkeren under utføringen av arbeidet oppdager behov for arbeid som det er praktisk å utføre sammen med oppdraget skal håndverkeren informere forbruker om dette.
Krav til utførelse av arbeidet og kvalitet på materiale - når foreligger det en mangel
Tvister mellom håndverker og kunden gjelder ofte kundens krav på retting, prisavslag eller heving
av avtalen fordi kunden er misfornøyd med kvaliteten og/eller utførelsen av arbeidet.
For at kunden skal ha krav mot håndverkeren må det foreligge det som håndverkertjenesteloven omtaler som en «mangel». En mangel er en samlebetegnelse på forhold som gir kunden krav mot håndverker, for eksempel på retting eller prisavslag (såkalte misligholdsbeføyelser). Håndverker-tjenesteloven regulerer nærmere når det foreligger en mangel. Nedenfor nevnes noen eksempel.
Håndverkeren plikter å levere det som er avtalt, viss ikke foreligger det en mangel. Ofte regulerer ikke avtalen verken krav til kvalitet eller utførelse utover en generell angivelse av arbeidet som skal utføres. Men håndverkeren er etter loven alltid forpliktet til å utføre arbeidet fagmessig og ellers ivareta kundens interesser med tilstrekkelig omsorg. Det gjelder uavhengig av hva som er avtalt. Hvorvidt arbeidet er utført fagmessig vil bero på en konkret vurdering med utgangspunkt i for eksempel krav i lov og forskrift samt bransjestandard. Materiale skal holde vanlig god kvalitet. Dersom ikke annet er avtalt utgjør det en mangel dersom materiale ikke holder vanlig god kvalitet.
Håndverkeren plikter alltid å utføre arbeidet i samsvar med sikkerhetskrav fastsatt i lov eller forskrift. Det utgjør en mangel dersom håndverkeren ikke overholder denne forpliktelsen.
Det kan også utgjøre en mangel om håndverkeren har gitt uriktige opplysninger om produktet/ tjenesten som avtalen gjelder, eller har unnlatt å gi opplysninger som kunden kunne forvente å få.
Forbruker sine krav mot håndverker på grunn av mangel ved tjenesten eller produktet
Dersom det foreligger mangel kan kjøper gjøre gjeldende ett eller flere krav (såkalte mangelbeføyelser) mot kjøper:
- Holde tilbake betaling (inntil det beløp som tilsvarer forbruker sitt krav)
- Retting
- Prisavslag
- Heving
- Erstatning
Kjøper står ikke fritt til å velge hvilke av disse han har krav på. Selger kan for eksempel på gitte vilkår kreve å få utbedre mangelen, og da kan ikke kjøper kreve prisavslag. Videre er heving betinget av at det foreligget et vesentlig kontraktsbrudd, noe som er et strengt vilkår. Dersom ikke retting skjer er det vanligste prisavslag tilsvarende kostnadene ved å utbedre mangelen.
Reklamasjon
En forutsetning for å vinne frem med krav («mangelsbeføyelser») mot håndverker er at det er reklamert i tide. Dersom det er reklamert for sent taper forbruker mot håndverker.
Dette betyr i praksis kjøper må varsle selger om forhold som denne mener utgjør en mangel så raskt som mulig etter at kjøper ble eller burde blitt kjent med forholdet (relativ reklamasjonsfrist). Det er praktisk med et foreløpig varsel, og at kjøper kommer tilbake med en mer konkret reklamasjon etter at det, for eksempel, er innhentet takstrapport eller annen fagkyndig vurdering av forholdet.
Det gjelder også en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år regnet fra avslutningen av arbeidet. Fristen er 5 år ved arbeid på fast eiendom eller dersom resultatet av tjenesten/arbeidet ved vanlig bruk er ment å vare vesentlig lengre. Merk at håndverkeren ved garanti eller lignende kan ha påtatt seg ansvar for en lenger periode. I så fall gjelder ikke det reklamasjonsfrist på 2 eller 5 år.
Reklamasjon bør være skriftlig for å unngå tvist om det er reklamert og om når det ble reklamert.
Forbrukerens krav ved forsinket levering eller utførelse
Dersom tjenesten ikke er påbegynt eller utført/levert til avtalt tid eller, dersom det ikke er avtalt noe om tid for utføring, innen rimelig tid foreligger det en forsinkelse. Ved forsinkelse kan forbrukeren:
- Holde tilbake betaling
- Kreve at tjenesten blir utført
- Heving (ved vesentlig forsinkelse)
- Kreve erstatning
Forbruker kan ikke alltid velge fritt mellom disse alternativene. For eksempel forutsetter heving at forsinkelsen er vesentlig, det vil si at ikke enhver forsinkelse gir rett på heving. Videre må forbruker gi beskjed om at en krever tjenesten utført eller at en krever erstatning og/eller heving så raskt som mulig. Forbruker sitt krav kan gå tapt dersom håndverkeren ikke blir varslet innen en viss tid.
Håndverkerens krav ved forsinket betaling eller medvirkning fra forbruker
Ved forsinket betaling eller medvirkning fra forbrukeren side kan håndverkeren:
- Stanse arbeidet forutsatt at arbeid kan utsettes uten fare for vesentlig skade for forbruker.
- Heve avtalen dersom forsinkelsen er vesentlig betydning eller forbruker ikke betaler eller yter nødvendig medvirkning innen rimelig tilleggsfrist.
- Holde tilbake og eventuelt selge den tingen arbeidet gjelder.
Partner & Advokat
ksk@advokatbs.no
+47 91 33 95 75
