Avhendingslova

  • Utforming eller gjennomgang av avtale.
  • Vurdering av krav mot selger eller fra kjøper.
  • Innhenting av dokumentasjon og bruk av fagkyndig – for eksempel mandat til takstmann.
  • Reklamasjon.
  • Utforming av avtaler om forlik.
  • Rettslige skritt herunder klagenemnd, forliksråd eller domstol.
  • Bistand med søknad om dekning av advokatkostnader – herunder fri rettshjelp eller forsikring.
Roberto Bjøringsøy

Roberto Bjøringsøy

Partner & Advokat
+47 913 39 575
rbj@advokatbs.no

Avtale om overdragelse av fast eiendom

Overdragelse av fast eiendom (også gave) på grunnlag av avtale er regulert i avhendingsloven.

Avtaler om kjøp og salg av eiendom gjelder som regel store verdier, og tvister mellom selger og kjøper i tilknytning til slike avtaler kan være både dyre og tidkrevende for begge parter. For å redusere risikoen for slike tvister er det viktig å bruke tid på å undersøke eiendommen før avtale blir inngått og å bruke tid på å skrive avtalen. 

Tidligere var det vanlig med en såkalt «som den er»-klausul i slike avtaler. En slik klausul var et generelt forbehold som innebar at selger overførte risikoen for skjulte feil og mangler til kjøper. Avhendings-loven fastslår nå at det ikke er adgang til å innta en slik generell klausul i avtaler der kjøper ikke er profesjonell/næringsdrivende. 

Det er fremdeles adgang til å ta forbehold, men forbeholdet må
være spesifisert nok til at det kan virke inn på kjøpers vurdering av eiendommen. Dette betyr at det er enda viktigere enn før å bruke
god tid på utforming og gjennomgang av avtalen for begge parter.

Avhendingsloven pålegger selger plikter å påse at det blir gitt riktig, utfyllende og relevant informasjon om eiendommen i anledning salg. Selv om det ikke er obligatorisk, er det både vanlig og som regel å anbefale at det blir utarbeidet en takstrapport. Kjøper bør dra på visning i god tid før avtale blir inngått. Videre må kjøper bruke god tid på å lese salgsdokumentene (herunder takstrapport). Ettersom budrunden startet kort tid etter visning, bør kjøper ha lest avtalen og salgsdokumentene nøye før visning.

For å unngå konflikter i etterkant er det også viktig å sørge for at partenes rettigheter og plikter, herunder konsekvensene av mislighold (mangel) av plikter (såkalte misligholdsbeføyelser), så langt som mulig er regulert direkte i avtalen på en tydelig og forståelig måte.

Det er vanlig, og som regel hensiktsmessig, å benytte standardavtaler ved overdragelse av eiendom.

Standardavtaler har tilsvarende bestemmelser og systematikk som avhendingsloven. En standardavtale regulerer blant annet partenes rettigheter og plikter. Men en selv om en benytter en standardavtale er det viktig at både selger og kjøper bruker tid på å avtalen. Selger må for eksempel sørge for at all kjent informasjon om eiendommen fremgår av avtalen eller andre salgsdokument. Det er heller ikke slik at alle bestemmelser i en standardavtale alltid er like relevante. Bestemmelser som ikke er relevante kan strykes. Videre er det som regel relevant å gjøre tilføyelser og/eller presiseringer for å få frem konkrete forhold som er relevant for den aktuelle eiendommen.

Når foreligger det en "mangel" ?

Tvister i tilknytning til avtaler om overdragelse av eiendom gjelder ofte kjøpers krav på prisavslag, erstatning eller heving av avtalen fordi kjøper mener at eiendommen var i dårligere stand enn forventet.

Vurderingen av om kjøper har et krav mot selger må skje med utgangspunkt i avtalen. Eiendommen skal ha slike kvaliteter og egenskaper som er avtalt. Dersom ikke kan kjøper ha et krav.

Tidligere var det som nevnt vanlig med såkalte «som den er»-klausuler ved overdragelse av fast eiendom. I dag er forbehold bare gyldig om det er spesifikt nok til å påvirke kjøpers vurdering av eiendommen.

Dersom eiendommen sine kvaliteter og egenskaper ikke er slik
som avtalt foreligger det en såkalt «mangel». Mangel er en samlebetegnelse på forhold som gir kjøper et krav mot selger, såkalte mangelbeføyelser. Eksempel på mangelbeføyelser er prisavslag, erstatning eller heving. Avhendingsloven regulerer nærmere når det foreligger en mangel. For eksempel i følgende tilfelle (ikke uttømmende liste):

  • Dersom eiendommen ikke er i samsvar med det kjøper kunne forvente på grunnlag av opplysninger om eiendommens type, alder og synlige tilstand.
  • Dersom tomten størrelse (areal) er vesentlig mindre enn det som selger har opplyst om.
  • Dersom bygninger har minst 2 prosent mindre areal enn det som er opplyst av selgeren og avviket utgjør minst en kvadratmeter (forutsatt at kjøper la vekt på dette ved kjøpet).
  • Dersom kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjente eller burde kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få (opplysningssvikt).
  • Dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen.
  • Dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med på grunnlag av kjøpesummen og forholdene for øvrig.
 

Det er likevel ikke slik at kjøper alltid vil ha et krav mot selger i ovennevnte tilfelle. For eksempel:

  • Kjøper kan ikke påberope seg forhold som vedkommende kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. For eksempel opplysninger gitt i tilstandsrapport eller forhold som ble eller burde blitt oppdaget på visning. Men dersom det er tale om forhold som selger ikke har opplyst om så går selgers opplysningsplikt foran.
  • Manglende eller uriktig opplysning om eiendommen er bare en mangel om det har virket inn på avtalen (for eksempel pris).
  • Kjøper kan ikke gjøre gjeldende krav mot selger dersom kostnad/tap på grunn av mangelen ikke overstiger kr 10 000, med mindre annet følger av loven (for eksempel der avtalen gjelder ny bygning) eller annet er avtalt.

Kjøper sine krav mot selger på grunn av mangel

Dersom det foreligger en mangel kan kjøper gjøre gjeldende ett eller flere krav (såkalte mangelbeføyelser) mot kjøper:

  • Retting
  • Holde tilbake kjøpesum
  • Prisavslag
  • Heving
  • Erstatning
 

Kjøper står ikke fritt til å velge hvilke av mangelbeføyelsene han har krav på. Selger kan for eksempel på gitte vilkår kreve å få utbedre mangelen, og før det er prøvd kan ikke kjøper kreve f.eks. prisavslag.

Videre er heving betinget av at det foreligget et vesentlig kontraktsbrudd, noe som er et strengt vilkår. 

Den vanligste mangelbeføyelsen er prisavslag tilsvarende kostnadene ved å utbedre mangelen. Men ofte skjer det avkortning i prisavslag fordi kjøper uansett ikke kunne forvente ny standard. For eksempel vil en kjøper som får prisavslag knyttet til kostnader ved utbedring av drenering, ofte få avkortning fordi kjøper uansett ikke kunne forvente at drenering var ny.

Reklamasjon

En forutsetning for å vinne frem med krav («mangelbeføyelser) mot selger er at det er reklamert og at det er reklamert i tide. Dersom det er reklamert for sent taper kjøper kravet mot selger.

Dette betyr i praksis at kjøper må varsle selger om forhold som denne mener utgjør en mangel så raskt som mulig etter at kjøper ble eller burde blitt kjent med forholdet (relativ reklamasjonsfrist). Det er praktisk med et foreløpig varsel, og at kjøper kommer tilbake med en mer konkret reklamasjon etter at det. For eksempel når det er innhentet takstrapport eller annen fagkyndig vurdering av forholdet.

Det gjelder også en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år regnet fra overtakelse, med mindre selger har påtatt seg ansvar for mangler for en lenger periode.

Reklamasjon bør være skriftlig for å unngå tvist om det er reklamert og om når det ble reklamert.

Hva bør kjøper gjøre dersom en mener at en har krav mot selger på grunn av en mangel ?

Dersom kjøper mener det foreligger en mangel så er det ofte hensiktsmessig å varsle selger så raskt som mulig selv om en for eksempel ikke har fått en fagkyndig vurdering av forholdet (foreløpig reklamasjon). Ettersom det er kjøper som må dokumentere at det forholdet utgjør en mangel så er det kjøper som må sørge for dette, for eksempel ved bruk av takstmann. Hva en skal gjøre beror selvsagt på hva det gjelder og kostnadene ved utbedring. 

Dersom det foreligger en mangel så finnes det som nevnt ulike misligholdsbeføyelser, jf. ovenfor. Hvilke en skal påberope seg er det ikke mulig å svare generelt på. Men ofte er prisavslag det praktiske. Heving er forbehold mer alvorlige/omfattende forhold og innebærer at avtalen ikke blir gjennomført eller reversert.

Roberto Bjøringsøy
Partner & Advokat
rbj@advokatbs.no
+47 91 33 95 75